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                  解讀“二十一條”救市政策
                  日期:2014-09-20   來源:本站   人氣:1164 [關閉]

                  不久前,關于宣城房地產“救市”問題終于揭開面紗。這份名為《關于打造皖蘇浙交匯區域中心城市促進房地產業健康發展的若干意見》(宣政辦[2014]38號)(以下簡稱《意見》)的意見稿共出臺了二十一條措施。這次《意見》政策的出臺,應該是一個非常全面的政策,它包含了人、錢、房、市”四個方面,小編在下面用四句話概括此次“二十一條”政策的主要內容:

                        人——購房者 (享受落戶、就業、入學、社會福利等待遇)

                        錢——房款   (享受公積金貸款、契稅補貼)

                        房——開發商 (促進產品創新、行業升級)

                        市——政府   (政府行政調控)

                   我們首先應該看到,政府認識到了問題的存在,正視了市場存在的一些問題,因此就這個政策本身來講,更多的是需求和稅費方面的調整。需求方面最重要的是“人”——購房者,因此此次《意見》出臺了對于購房者落戶、就業、入學、社會福利等方面的政策,這樣就可以提前釋放他們的這些需求。尤其在小孩入學方面,這次有了很大的改變。購房人只需持《商品房買賣合同》就可申請辦理,這對于多數人想通過購房入戶讓孩子進入城區學校學習,無疑是眾歸所望。

                        第二是稅費的減免,主要是契稅補貼和公積金貸款。契稅補貼政策前幾年就有,現在是繼續執行,這樣對于一些剛性需求的客戶來講,能減少幾萬塊錢,是有一定的觸動作用的,相當于一個房地產產品的降價;其次,公積金最高貸款額度從30萬調到40萬,這樣,普通老百姓買現在的90方的住宅的話,按照現在的市區4900元/平米均價來看,也就是你不用商業貸款就可以直接用住房公積金貸款完成你的購買行為,原來央行通過銀行貸款的限制就進行了一個弱化削弱。整體看來,這兩條對于宣城房地產市場的影響還是非常大的。

                        另外兩個方面,主要是對開發商和政府層面。我們注意到,此次《意見》中,對于開發商,沒有購地、建設等方面的利好政策,而更多的是從支持綠色建筑和支持房地產業結構升級等方面提出了鼓勵政策,以引導房地產企業創新住宅產品,積極轉型升級。由此可以看出此次《意見》真正突出了“人為核心”的基本理念。從另外一個方面說,政府已經開始著手用它的行政力量干預這個市場,希望這個市場獲得健康正常的發展。包括加強和改善市場監管、優化行政服務效能,實行公共服務事項進中心等政策措施,來發揮市場調節作用等角度。

                        同時,政府也開始關注一級市場上的存量方面的銷售。據了解,上半年,宣城市區全部新建商品房登記銷售58.51萬㎡,其中純商品住房3514套,共38.83萬㎡,比去年同期減少1557套,14.5萬㎡,同比分別下降30.7%、27.2%,住宅庫存量達8192套(截至2014年6月30日),而下半年預計還有369萬平米房源推出入市。因此《意見》中分別提出了暫停商品房銷售價格備案、清理行政審批及收費等政策措施。

                        此次出臺的《意見》涉及到的內容包括開發商,政府、購房者等方面,基本上涵蓋了從建房到售房中幾個重要環節。因此對于《意見》政策對宣城樓市的影響,小編有以下看法:目前宣城樓市市場,對于中低端市場的影響還是非常大的(這里指剛需為主的普通商品房)。目前在整個樓市不理想的大環境下,剛需群體都在觀望,其市場主要還是在鄉鎮。2013年純商品住房銷售結構中,農民進城購房比率占72%。而此次《意見》中擴大了對農民進城購房的優惠政策,其中“提前入學”和“公共租賃住房保障”影響價值是非常大的,因此《意見》的出臺,還是能夠增加一些交易量,活躍交易市場。對于高端市場來說,小編覺得影響幾乎不大(這里包括別墅等高端住宅),這些客戶群體不是很受戶口等政策的影響,它的購買力也相對教強。而對于中端的市場,小編覺得還是有的(這里指改善型需求大戶型),特別是契稅補貼和公積金貸款,在契稅降低以后,總價上會有不少的降幅。加上公積金貸款額度提升,進而提高了支付能力。

                        綜合來講,此次《意見》的出臺對于不同的市場需求影響力也不盡相同。其主要的目的還是為了活躍交易市場,讓市場健康正常發展!意見全文》》 

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